Βασικές ερωτήσεις

•  Ποια θεωρείται αυθαίρετη κατασκευή και ποιες κατασκευές τακτοποιούνται?

  Απάντηση
  
  

  Κάθε κατασκευή, είτε αυτή βρίσκεται εντός είτε εκτός σχεδίου πόλεως και είτε πρόκειται για πολυκατοικία, μονοκατοικία, επαγγελματικό χώρο, αποθήκη, πέργκολα κλπ, θα πρέπει να έχει κατασκευαστεί με την ανάλογη οικοδομική άδεια και σύμφωνα με τους όρους δόμησης και περιορισμούς χρήσεων της κάθε περιοχής. Αυθαιρεσία θεωρείται και η μη εξόφληση των ασφαλιστικών εισφορών της κάθε κατασκευής ή ακόμα κι αν υπάρχει η ανάλογη άδεια και έχει γίνει υπέρβαση αυτής είτε ως προς την επιφάνειά της, είτε ως προς τη χρήση της.
  Οι υπερβάσεις που τακτοποιούνται περιγράφονται παρακάτω:

  
  

  Α) Υπέρβαση ΑΔΕΙΑΣ (Εντός όγκου).

  (i) Χώροι που η άδεια τους έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί έως και 28.7.2011 και δεν υπήχθησαν στο Ν.3843/2010 ή στο Ν. 4014/11.
  (ii) Χώροι που άλλαξαν χρήση σε σχέση με την οικοδομική άδεια
  (iii) Οι χώροι που έχουν προκύψει από υπερβάσεις δόμησης και αλλαγή χρήσης εντός του περιγράμματός του.

  
  Εντός εγκεκριμένου όγκου του νομίμως υφιστάμενου κτιρίου και εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου είναι οι εξής:

  • ημιυπαίθριοι χώροι
  • πατάρια
  • σοφίτες
  • pilotis
  • υπόγειοι χώροι
  • χώροι ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων
  • χώροι – αίθουσες κοινωνικών εκδηλώσεων
  • διαμερισμάτωση
  

  
  

  Β) Με υπέρβαση ΑΔΕΙΑΣ (Εκτός όγκου).

  i) Υπέρβαση ΔΟΜΗΣΗΣ - περισσότερα από τα προβλεπόμενα τ.μ. του συντελεστή δόμησης.
  (ii) Υπέρβαση ΚΑΛΥΨΗΣ - περισσότερα από τα προβλεπόμενα τ.μ. του συντελεστή κάλυψης.
  (iii) Υπέρβαση ΥΨΟΥΣ - Δόμηση πάνω από το εγκεκριμένο ύψος της οικοδομής.
  (iv) Υπέρβαση Ορίου Πρασιάς ή Οικοδομικής γραμμής ή Πλευρικού ορίου.

  
  

  Οι χώροι που έχουν προκύψει από υπερβάσεις δόμησης εκτός περιγράμματος (όγκου) του κτιρίου, είναι οι εξής:

  •κλειστές βεράντες/μπαλκόνια
  •δώματα
  •σοφίτες με υπέρβαση ύψους
  •επέκταση υπογείου/ισογείου
  •προσθήκη ορόφου
  •αλλαγή θέσης στο οικόπεδο
  •εξωτερικές κατασκευές (πχ αποθήκες)
  •προσθήκη στέγης
  •ξεμπάζωμα
  •πισίνες
  •BBQ
  •περιφράξεις
  •πέργκολες

  
  

  Γ) Χωρίς ΑΔΕΙΑ / Με Ανάκληση ΑΔΕΙΑΣ

  Αν υπάρχουν προϋποθέσεις έκδοσης άδειας, με τη κατάθεση αίτησης και παραβόλου δίδεται 3 χρόνια περιθώριο για έκδοση οικοδομικής άδειας.

•  Γιατί θα πρέπει να γίνει τακτοποίηση?

  Απάντηση
  
  

  Από τη δημοσίευση του νόμου, ΑΠΑΓΟΡΕΥΕΤΑΙ ΚΑΙ ΘΕΩΡΕΙΤΑΙ ΑΚΥΡΗ η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο με αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση. Απαιτείται λοιπόν βεβαίωση μη αυθαιρεσιών από μηχανικό, ή τακτοποίηση με τις προβλεπόμενες διαδικασίες για την μεταβίβαση, τη σύνταξη οριζόντιων ιδιοκτησιών, τη γονική παροχή, την υποθήκη για δάνειο σε τράπεζα, την πώληση, κλπ. Επιπροσθέτως, θεσπίζεται η ΕΥΕΚΑ, η υπηρεσία η οποία θα δρα αυτόνομα εντοπίζοντας και κατεδαφίζοντας τα αυθαίρετα, τα οποία δεν καταβάλλουν τα βαρύτατα πρόστιμα που προβλέπονται για όσους δεν υπαχθούν στη ρύθμιση.
  
  Τα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης μη δηλούμενων κατασκευών/χρήσεων (και για ψευδείς – ανακριβείς δηλώσεις) είναι: • Κατεδάφιση ή επαναφορά χρήσης.
  • Πρόστιμο ανέγερσης 30% x επιφάνεια x ΤΖ.
  • Πρόστιμο διατήρησης 5% x επιφάνεια x ΤΖ για κάθε έτος από την ανέγερση ως την κατεδάφιση επιπρόσθετα από επαναφορά της χρήσης.
  • Έλεγχοι 5% από Υπηρεσίες Δόμησης και τη νέα υπηρεσία κατεδαφίσεων, ΕΥΕΚΑ.
  
  Με το νέο νόμο, το πρόστιμο είναι τουλάχιστον 20 φορές μικρότερο από οποιαδήποτε περίπτωση εντοπισμού από πολεοδομία, ΕΥΕΚΑ, καταγγελία, συμβολαιογραφική πράξη όπου ο υποψήφιος αγοραστής/ενοικιαστής θα αναζητήσει ευθύνες.

•  Τι είναι Τιμή Ζώνης και πως θα τη βρώ?

  Απάντηση
  
  

  Είναι η τιμή αφετηρίας που έχουν όλα τα ακίνητα που βρίσκονται στην ίδια ζώνη και αφορά την αξία κτίσματος και οικοπέδου ανά τετραγωνικό μέτρο νεόδμητου διαμερίσματος που βρίσκεται στον 1ο όροφο οικοδομής με πρόσοψη σε ένα δρόμο και Συντελεστή εμπορικότητας ίσον με 1. Την τιμή ζώνης μπορείτε να τη βρείτε σε ένα λογαριασμό ΔΕΗ.

  ΠΡΟΣΟΧΗ: Στα εκτός σχεδίου, οι τιμές ζώνης που αναγράφονται στο λογαριασμό, δεν είναι πάντα σωστές.

  Μπορείτε να δείτε και την τιμή ζώνης σας εδώ

•  Πότε θεωρείται μια κατοικία κύρια και μοναδική? Κύρια και μοναδική κατοικία θεωρείται γι’ αυτόν που έχει την επικαρπία ή γι’ αυτόν που έχει την ψιλή κυριότητα;

  Απάντηση
  
  

  Κύρια και μοναδική κατοικία θεωρείται εφόσον ο ιδιοκτήτης ή ο σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή σε ιδανικό μερίδιο αυτής που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των τριών (3.000) χιλιάδων. Οι ιδιοκτήτες που υπάγονται στην κατηγορία αυτή, καταβάλλουν ποσοστό 40% του ενιαίου ειδικού προστίμου, όπως υπολογίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4178/2013. Θεωρείται ότι πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες, εφόσον το άθροισμα της συνολικής επιφάνειας που τους αντιστοιχεί δεν υπερβαίνει τα εβδομήντα (70) τ.μ.. Η επιφάνεια αυτή προσαυξάνεται κατά τριάντα (30) τ.μ. για μέχρι δύο τέκνα και κατά είκοσι (20) τ.μ. για πάνω από δύο τέκνα, τα οποία βαρύνουν τον υπόχρεο ή τον άλλο σύζυγο.

•  Τι συμβαίνει αν καθυστερήσω να πληρώσω τις δόσεις/ την 1η δόση?

  Απάντηση
  
  

  Σε περίπτωση μη εμπρόθεσμης καταβολής του συνολικού ποσού του εξαμήνου, τότε το ανεξόφλητο ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου προσαυξάνεται κατά 1% για κάθε μήνα καθυστέρησης.

•  Πώς αποδεικνύεται ο χρόνος ολοκλήρωσης της αυθαίρετης κατασκευής; Τι γίνεται αν δεν υπάρχουν έγγραφα που θα πιστοποιούν το χρόνο ολοκλήρωσης;

  Απάντηση
  
  

  Για αυθαίρετες κατασκευές, εισάγονται στο πληροφοριακό σύστημα αεροφωτογραφίες έως 28.07.2011. Για την απόδειξη του χρόνου κατασκευής προκειμένου να υπολογιστεί ο συντελεστής παλαιότητας, προσκομίζονται στο πληροφοριακό σύστημα αεροφωτογραφίες ή δημόσια έγγραφα. Για αλλαγές χρήσης, εισάγεται στο πληροφοριακό σύστημα έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, στο οποίο αναφέρεται το ακίνητο και η χρήση όπως περιγράφονται κατά την υπαγωγή. Σε περίπτωση μη υποβολής εγγράφου, λαμβάνεται ως χρόνος αλλαγής χρήσης η 01.01.2004.

•  Ποιες είναι οι κατηγορίες αυθαίρετων κατασκευών και χρήσεων;

  Απάντηση
  
  

  Κατηγορία 1: Κατοικίες προ του 1975.
  Δηλώνεται η κάθε διηρημένη ιδιοκτησία με 500€, με αποτύπωση της κάτοψης της ιδιοκτησίας και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης.
  
  Κατηγορία 2: Κτίσμα με αυθαιρεσίες αποκλειστικά μεταξύ 1975 και 31.12.1982.
  Πληρώνεται το ειδικό πρόστιμο, με αποτύπωση μόνο της κάτοψης της ιδιοκτησίας και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης.
  
  Κατηγορία 3: Μικρές παραβάσεις 500€ ανεξάρτητα από τον αριθμό των παραβάσεων και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης.
  Σ’ αυτήν την κατηγορία υπάγονται:
  α) BBQ, διακοσμητικοί κρουνοί,
  β) Μείωση υποχρεωτικής φύτευσης στον ακάλυπτο έως 5%,
  γ) Προσθήκη μόνωσης εξωτερικά στις όψεις,
  δ) Αύξηση διαστάσεων των εξωστών έως και 10%,
  ε) Αλλαγή έως 10% των διαστάσεων των ανοιγμάτων και μετατόπιση αυτών έως και 2 μέτρα,
  στ) Πέργκολες,
  ζ) Αποθήκη επιφάνειας έως 15 τετραγωνικά μέτρα και ύψους έως 2,50 μέτρα,
  η) Αλλαγή θέσης της οικοδομής στο οικόπεδο, εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις,
  θ) Αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτηρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας έως 5% και εφόσον δε μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του 2%, κ.α.
  
  Κατηγορία 4: Αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό 40% η δόμηση και η κάλυψη και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το ύψος (εφόσον βρίσκονται εκτός προκηπίου).
  Στα ποσοστά συνυπολογίζονται τα δηλωμένα αυθαίρετα και από παλαιότερες ρυθμίσεις. Τα ακίνητα που υπάγονται σε αυτήν την κατηγορία, εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης μετά τη συμπλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας.
  
  Κατηγορία 5: Αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης που δεν ανήκουν στις παραπάνω περιπτώσεις.
  Τα ακίνητα που υπάγονται σε αυτήν την κατηγορία εξαιρούνται από την κατεδάφιση για 30 χρόνια.

•  Ποιες κατηγορίες πολιτών δικαιούνται εκπτώσεις και ποιο το ποσοστό του προστίμου;

  Απάντηση
  
  

  1. Άτομα με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω, καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από πρόσωπα με τις παραπάνω ιδιότητες, καταβάλλουν ποσοστό 15% του συνολικού ύψους του προστίμου.
  2. Άτομα με Ειδικές Ανάγκες (ΑΜΕΑ) με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω, καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από πρόσωπα με τις παραπάνω ιδιότητες, με ατομικό εισόδημα έως 18000€ ή οικογενειακό εισόδημα έως 24000€, καταβάλλουν ποσοστό 20% του συνολικού ύψους του προστίμου για την κύριά τους κατοικία.
  3. Παλλινοστούντες ομογενείς ή/και Έλληνες πολίτες μουσουλμάνοι της Θράκης καταβάλλουν ποσοστό 20% του συνολικού ύψους του προστίμου για την κύρια και μοναδική τους κατοικία.
  4. Τέκνα παλλινοστούντων ομογενών καταβάλλουν ποσοστό 50% του συνολικού ύψους του προστίμου για την κύριά τους κατοικία.
  5. Πολύτεκνοι καταβάλλουν ποσοστό 20% του συνολικού ύψους του προστίμου για την κύριά τους κατοικία.
  6. Πολύτεκνοι καταβάλλουν ποσοστό 50% του συνολικού ύψους του προστίμου για τη δευτερεύουσα κατοικία τους, με την προϋπόθεση ότι αυτή είναι μικρότερη από 80 τ.μ..
  7. Τρίτεκνοι, με ατομικό εισόδημα έως 25000€ ή οικογενειακό εισόδημα έως 40000€, καταβάλλουν ποσοστό 30% του συνολικού ύψους του προστίμου για την κύριά τους κατοικία.
  8. Μακροχρόνια άνεργοι καταβάλλουν ποσοστό 70% του συνολικού ύψους του προστίμου για την κύριά τους κατοικία.

•  Σε πόσες δόσεις μπορώ να αποπληρώσω το πρόστιμο; Τι εκπτώσεις έχω;

  Απάντηση
  
  

  Το πρόστιμο καταβάλλεται ως εξής:
  1. Σε περίπτωση υπαγωγής στο νόμο εντός του πρώτου εξαμήνου ισχύος του, το πρόστιμο καταβάλλεται εντός προθεσμίας 102 μηνών ή 17 εξαμήνων από την ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου.
  2. Σε περίπτωση υπαγωγής στο νόμο εντός του δευτέρου εξαμήνου ισχύος του, το πρόστιμο καταβάλλεται εντός προθεσμίας 84 μηνών ή 14 εξαμήνων από την πρώτη εργάσιμη ημέρα του δευτέρου εξαμήνου.
  3. Σε περίπτωση υπαγωγής στο νόμο εντός του τρίτου εξαμήνου ισχύος του, το πρόστιμο καταβάλλεται εντός προθεσμίας 60 μηνών ή 10 εξαμήνων από την πρώτη εργάσιμη ημέρα του τρίτου εξαμήνου.
  Σε κάθε περίπτωση ως ελάχιστη μηνιαία δόση ορίζεται το ποσό των 50€ και ως ελάχιστη εξαμηνιαία δόση το ποσό των 300€.
  Σε περίπτωση καταβολής ποσοστού 30% του συνολικού προστίμου εντός εξαμήνου, παρέχεται έκπτωση 10% επί του συνολικού ποσού του προστίμου.
  4. Σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής του προστίμου εντός εξαμήνου, παρέχεται έκπτωση 20% επί του συνολικού ποσού του προστίμου.

•  Καταβληθέντα ποσά ειδικών προστίμων διατήρησης, με βάση το ν. 3775/09, το ν. 3843/10 και το ν. 4014/11 συμψηφίζονται με το ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου του νόμου;

  Απάντηση
  
  

  Καταβληθέντα ποσά προστίμων ανέγερσης και διατήρησης, καθώς και τα καταβληθέντα ποσά ειδικών προστίμων διατήρησης, συμψηφίζονται με το ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου. Επιπλέον, δύναται να καθορίζεται συμψηφισμός των ποσών που καταβάλλονται από την έναρξη εφαρμογής του νόμου για αμοιβές υπηρεσιών, εργασίες και υλικά για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων καθώς και για τη στατική επάρκεια αυτών, για κατασκευές προ του 2003, με τα ποσά του ειδικού προστίμου που προβλέπονται στον παρόντα νόμο και έως το ποσοστό 50% του προβλεπόμενου του ειδικού προστίμου.